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地产私募基金投资模式(含交易结构)及备案要点解析

2019-10-06 点击:1314

云南美才智囊团2019.9.16我要分享

2017年之后,房地产行业监管政策陆续出台,特别是2018年以后,《商业银行委托贷款管理办法》,《私募基金备案须知》,《资管新规》等法规出台,房地产私募基金进入规范发展阶段,申请量逐渐减少,投资结构也随着市场变化而变化。

根据基金行业协会的数据,2017年8月,中国基金业协会基金会在当月提交了73份私募股权基金申请,占当月所有注册私募股权基金(包括股票房地产基金)的14.15%,债务房地产基金和夹层(股票+债券)。基金和受益基金分别有40个,27个,4个和2个;截至2018年4月,中国基金会当月注册房地产基金减少至66只,占当月全部注册私募基金的3.25%。其中,股票型房地产基金,债务型房地产基金,夹层(股票+债券)基金,受益权基金分别有62家,0家,2家,2家,无债务型房地产基金备案。

总体而言,私募股权基金的交易模式已从债权时代逐渐进入了股权投资时代。哪些模型不可行?哪些模式可以操作?还有哪些其他模型可以探索?本文将逐一进行分析。

首先,禁止的几种模式

从2014年到2017年,大多数私募股权基金投资于一个开发项目,并且投资工具偏向于债务和股权。投资模型具有以下五个常见模式。 1.借用房地产投资实物股票债券模型是指表面上的私募股权基金将募集资金投向股权投资的融资方,但在实际操作中,实际的控股方是融资方或负责项目的项目股东中间在回购的情况下,根据备案要求的有关规定,该模型具有变相从事借贷活动的嫌疑,产品备案被拒绝。3. BenQ Real Loan以前,为了通过备案,私募股权基金结构中增加了小额贷款/保理/融资租赁/典当公司,通过资产转移或收益权实现融资方向后,私募股权基金支付租金,但从本质上讲,它仍然不会改变基础资产的借贷性质。从那时起,中国基金会的备案通知中明确指出:“私募股权基金的投资不应成为借贷活动,其潜在目标一定不能是私募贷款。小额信贷,保理资产等。《私募基金登记备案相关问题解答(七)》(私人贷款,私人融资,筹款,小额理财,小额信贷,P2P/P2B,众筹,保理,担保,房地产开发,交易平台等业务)是借款性质或其收入(承兑)。当时,尽管监管机构并未将金融租赁和典当权的转让纳入禁止范围,但在随后的实践中,这两个渠道也被禁止。5.特定资产收益权在新的商业贷款法规规定商业银行不得接受“信托他人的资金”的委托贷款之后,一些私募股权基金采用了特定资产收益权的转移方式。在这种模式下,私募基金的母公司具有一定的实力,利用母公司的自有资金委托银行向融资方发放信托/信托贷款,然后将资产收益权转让给私募基金,但通常在定向资产转让下,权利转让将与回购结合,即当时的回购协议,实质上仍是贷款性质,不符合备案要求,禁止产品备案。值得注意的是,该模型仍具有一定的操作空间,即不结合回购,可以通过备案,但是仍然存在不确定性,备案速度较慢。

其次,目前几种模式股权投资是核心

以上五种方法本质上是借来的,不符合法规要求,因此已被明确禁止。无论是监管政策还是市场发展,都被迫将私募股权基金转为股权投资,打破赎回,以下三种模式在当前市场上更为流行。 1.股权投资/并购基金第二种当前模式是股权投资+赌博或模拟清算。该模型在“盲注投资基金”中很常见,即不首先确定基础资产项目,而是在设置资金后确定项目。最终结果通过赌博或模拟清算退出。该模式的重点是赌博条款的特定设置以及模拟清算出口计算方法的计算。在过去的一年中,许多“盲人投资基金”通过了备案,但是该模型也受到了越来越多的挑战,因为在设立基金之前很难披露特定于基金投资的项目,项目地点,投资金额和投资。模式,退出方法等方面存在一定程度的不透明性,中国基金会更倾向于确定性地提交特定项目。 3.股票+债务三明治投资第三种投资模式是股票加债务的夹层投资。该模型必须基于股权投资,即股权部分是实际股票投资。此模型中有两种类型的股票债券。一个是普通的房地产股权基金项目。根据中国基金会的规定,股票与债务的比率为8: 2,债务投资的比率不超过20%。另一个是房地产投资项目,它要求对基础资产有更严格的要求。资产必须是成熟的资产,并且要有稳定的现金流,这可以基于资本的弱化,并且可以支持股东的借贷,最终达到1: 2的股本比。但是,目前,股票和债务的夹层投资模型仍处于一对一讨论的范围内。监管层尚未对此模型做出明确声明。应当指出,在股权投资中,私募股权基金进入标的项目资产后,有两种方式处理股权。一种是所有资金都进入资本储备,另一种是保留20%的债务,同时保留盈余。权益已抵押。相对而言,第一种方法属于纯股权投资,具有较高的合规性,并得到了监管机构的肯定。但是,实际上,后一种方法更有利于保护私募股权基金并通过控制对剩余股权进行质押。另一方的股权减少风险和应对风险,而不是风险,私募基金没有抵抗力,没有准备。同时,许多私募股权基金中有许多大盘股和小盘股。也就是说,房地产基金投资了大量资金,但只投资了少量股份。他们在项目运营中的话语权较小,应对风险的能力较弱,项目控制能力较弱。私募股权基金可以采用大资本和大资本股票的做法,即投资多少资本,这是最大的份额,并在该项目中赢得一两个管理席位。

三,特殊模式讨论

除了以上三种流行的股权投资模型外,还有一些值得探索的特殊模型。 1.转移不良资产(不良金融债权)第二种特殊模式是,融资方将债权的非贷款性质转让或重组到私募股权基金。债权必须以实际交易背景为基础,而不能以借款为基础。实际上,以索赔的形式,这种索赔是与房地产相关的供应链信用,例如房地产或来自建筑公司的材料。同时,根据备案要求的要求,非贷款性质的债权的转让/重组必须满足以下两个条件:(1)投资者应充分披露基金投资标的资产的债务;原始债权人,项目状态,剩余债务到期日,流动性信息,到期收益分配,交易结构,抵押抵押担保和特殊风险状况。 (2)债权登记应在批准的有关地点完成。目前,即使非贷款性质的债权的转让/重组符合备案条件,该项目本身也具有不动产属性,导致备案速度较慢,备案困难。

总结<>

目前,私募股权基金的备案时间长,反馈意见多。备案是否成功,很大程度上取决于交易模式是否合规,而这个问题则取决于“二如何”如何进入目标公司,以股票、债务还是其他方式进入?如何退出目标公司,以固定收益还是浮动收益退出?这两个问题都解决了,立案成功也就不远了。当时的房地产股权投资和房地产并购。智信研究院与积累将于9月20-21日(星期五)在北京举办资产管理业务研讨会。周六)以“房地产基金转型趋势中的房地产股权投资和房地产并购的实证分析”为主题,从新形势下的房地产投融资、房地产股权投资的前期判断和决策等方面进行分析。投资后管理结构建设、投资运作中风险控制要点和资金备案要点、房地产并购实践要点等方面的全方位讲解。

收集报告投诉

2017年后,房地产行业调控政策相继出台,特别是2018年后,[0x9a8b]、[0x9a8b]、[0x9a8b]等调控政策陆续出台,房地产私募基金进入规范发展阶段,备案数量逐渐减少,投资结构也随着市场变化而变化。

根据基金行业协会的数据,2017年8月,中国基金会在同一个月提交了73只私募股权基金,占本月所有注册私募基金的14.15%,其中包括股权房地产基金、债务房地产基金、夹层(股票+债券)。基金和受益基金分别为40, 27, 4和2;截至2018年4月,中国基金会在本月登记的房地产基金数量下降到66个,占本月所有注册私募基金的3.25%。其中,股票型房地产基金、债务型房地产基金、夹层(股票+债券)基金、受益权基金分别有62只、0只、2只、2只,无债务型房地产基金备案。

总体而言,私募股权基金的交易模式已从债权时代逐渐进入了股权投资时代。哪些模型不可行?哪些模式可以操作?还有哪些其他模型可以探索?本文将逐一进行分析。

首先,禁止的几种模式

从2014年到2017年,大多数私募股权基金投资于一个开发项目,并且投资工具偏向于债务和股权。投资模型具有以下五个常见模式。 1.借用房地产投资实物股票债券模型是指表面上的私募股权基金将募集资金投向股权投资的融资方,但在实际操作中,实际的控股方是融资方或负责项目的项目股东中间在回购的情况下,根据备案要求的有关规定,该模型具有变相从事借贷活动的嫌疑,产品备案被拒绝。3. BenQ Real Loan以前,为了通过备案,私募股权基金结构中增加了小额贷款/保理/融资租赁/典当公司,通过资产转移或收益权实现融资方向后,私募股权基金支付租金,但从本质上讲,它仍然不会改变基础资产的借贷性质。从那时起,中国基金会的备案通知中明确指出:“私募股权基金的投资不应成为借贷活动,其潜在目标一定不能是私募贷款。小额信贷,保理资产等。《商业银行委托贷款管理办法》(私人贷款,私人融资,筹款,小额理财,小额信贷,P2P/P2B,众筹,保理,担保,房地产开发,交易平台等业务)是借款性质或其收入(承兑)。当时,尽管监管机构并未将金融租赁和典当权的转让纳入禁止范围,但在随后的实践中,这两个渠道也被禁止。5.特定资产收益权在新的商业贷款法规规定商业银行不得接受“信托他人的资金”的委托贷款之后,一些私募股权基金采用了特定资产收益权的转移方式。在这种模式下,私募基金的母公司具有一定的实力,利用母公司的自有资金委托银行向融资方发放信托/信托贷款,然后将资产收益权转让给私募基金,但通常在定向资产转让下,权利转让将与回购结合,即当时的回购协议,实质上仍是贷款性质,不符合备案要求,禁止产品备案。值得注意的是,该模型仍具有一定的操作空间,即不结合回购,可以通过备案,但是仍然存在不确定性,备案速度较慢。

其次,当前几种模式股权投资是核心

以上五种方法本质上是借来的,不符合法规要求,因此已被明确禁止。无论是监管政策还是市场发展,都被迫将私募股权基金转为股权投资,打破赎回,以下三种模式在当前市场上更为流行。 1.股权投资/并购基金第二种当前模式是股权投资+赌博或模拟清算。该模型在“盲注投资基金”中很常见,即不首先确定基础资产项目,而是在设置资金后确定项目。最终结果通过赌博或模拟清算退出。该模式的重点是赌博条款的特定设置以及模拟清算出口计算方法的计算。在过去的一年中,许多“盲人投资基金”通过了备案,但是该模型也受到了越来越多的挑战,因为在设立基金之前很难披露特定于基金投资的项目,项目地点,投资金额和投资。模式,退出方法等方面存在一定程度的不透明性,中国基金会更倾向于确定性地提交特定项目。 3.股票+债务三明治投资第三种投资模式是股票加债务的夹层投资。该模型必须基于股权投资,即股权部分是实际股票投资。此模型中有两种类型的股票债券。一个是普通的房地产股权基金项目。根据中国基金会的规定,股票与债务的比率为8: 2,债务投资的比率不超过20%。另一个是房地产投资项目,它要求对基础资产有更严格的要求。资产必须是成熟的资产,并且要有稳定的现金流,这可以基于资本的弱化,并且可以支持股东的借贷,最终达到1: 2的股本比。但是,目前,股票和债务的夹层投资模型仍处于一对一讨论的范围内。监管层尚未对此模型做出明确声明。应当指出,在股权投资中,私募股权基金进入标的项目资产后,有两种方式处理股权。一种是所有资金都进入资本储备,另一种是保留20%的债务,同时保留盈余。权益已抵押。相对而言,第一种方法属于纯股权投资,具有较高的合规性,并得到了监管机构的肯定。但是,实际上,后一种方法更有利于保护私募股权基金并通过控制对剩余股权进行质押。另一方的股权减少风险和应对风险,而不是风险,私募基金没有抵抗力,没有准备。同时,许多私募股权基金中有许多大盘股和小盘股。也就是说,房地产基金投资了大量资金,但只投资了少量股份。他们在项目运营中的话语权较小,应对风险的能力较弱,项目控制能力较弱。私募股权基金可以采用大资本和大资本股票的做法,即投资多少资本,这是最大的份额,并在该项目中赢得一两个管理席位。

三,特殊模式讨论

除了以上三种流行的股权投资模型外,还有一些值得探索的特殊模型。 1.转移不良资产(不良金融债权)第二种特殊模式是,融资方将债权的非贷款性质转让或重组到私募股权基金。债权必须以实际交易背景为基础,而不能以借款为基础。实际上,以索赔的形式,这种索赔是与房地产相关的供应链信用,例如房地产或来自建筑公司的材料。同时,根据备案要求的要求,非贷款性质的债权的转让/重组必须满足以下两个条件:(1)投资者应充分披露基金投资标的资产的债务;原始债权人,项目状态,剩余债务到期日,流动性信息,到期收益分配,交易结构,抵押抵押担保和特殊风险状况。 (2)债权登记应在批准的有关地点完成。目前,即使非贷款性质的债权的转让/重组符合备案条件,该项目本身也具有不动产属性,导致备案速度较慢,备案困难。

总结

目前,私募基金的申请时间很长,反馈也很多。申请是否成功很大程度上取决于交易模型是否合规,而这个问题取决于“两个如何”如何进入目标公司,以股票,债务还是其他方式进入?如何退出目标公司,以固定收益或浮动收益退出?这两个问题已经解决,并且申请成功也不遥不可及。当时是房地产股权投资和房地产并购。智信研究院和智库将于9月20日至21日(星期五,星期六)在北京举办资产管理业务研讨会,主题为“房地产基金转型趋势中的房地产投资和房地产并购的真实分析”。新形势下的房地产投融资,房地产股权投资的投资前判断与决策,投资后管理架构建设,投资运作中的风险控制要点和资金备案要点,房地产并购实践要点和其他方面的全面解释。

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